БТИ КИЕВ

Узаконить самострой

«Самострой» — обобщенное название объектов, построенных с нарушением законодательства, то есть, без надлежащих документов на землю или без официального разрешения на проведение строительных работ (начало-ввод в эксплуатацию).

Согласно статье 376 ГК Украины, к данной категории объектов относятся также строения, возведенные с существенным нарушением строительных норм и правил. Узаконить самострой – значит, раз и навсегда решить проблему с владением (распоряжением) недвижимостью.

Без получения правоустанавливающих документов объект не может выступать предметом сделок продажи и аренды, а также передаваться по наследству с соблюдением юридических норм. Право собственности на недвижимое имущество, согласно статье 331 ГКУ, возникает после получения свидетельства о государственной регистрации.

Узаконить самострой можно до начала возведения объекта и после окончания строительных работ.

САМОСТРОЙ, ПОЛУЧЕННЫЙ В НАСЛЕДСТВО

Неузаконенный самострой, полученный в наследство или приобретенный у другого владельца, подлежит легализации. В противном случае, под сомнение ставится факт права собственности, а это означает полное обесценивание недвижимости.

Если строение самовольно возведено на земельном участке, на который не оформлены документы, то решение данного вопроса решается в суде (гражданин подает иск о признании права на недвижимость в порядке получения наследства).

После положительного решения суда об узаконивании самовольной постройки необходимо пройти процедуру ввода объекта в эксплуатацию — для этого создается техническая документация, присваивается кадастровый номер. Конечный документ — выдержка из кадастра (ГЗК).

САМОСТРОЙ, ВОЗВЕДЕННЫЙ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ

Если у гражданина нет прав на земельный участок, на котором возведен строительный объект, то можно констатировать двойное нарушение закона:

— нарушено право другого владельца на пользование землей (каждый земельный участок имеет собственника, которым может быть орган власти, община, юридическое или физическое лицо);

— нарушены строительные нормы (возведение постройки без проектной документации и согласования с надзорными органами).

В случае, если законный собственник выразит несогласие с использованием земли, на которой самовольно возведен строительный объект, то узаконить самострой будет невозможно, либо придется столкнуться с большими трудностями в решении вопроса.

Если строительство объектов запрещено в законодательном порядке (на прибрежной полосе, в зоне сельскохозяйственных угодий, в заповедниках ), то в этом случае получение земли в собственность является достаточно сложной процедурой.

Если земля не попадает в зоны, где строительство запрещено, а собственник не возражает против того, чтобы узаконить самовольную постройку, то вопрос законной передачи решается следующими способами:

— приватизация земли в соответствии с нормами Земельного кодекса Украины;продажа участка;

— оформление договора аренды на участок;

—заключение договора суперфиция (разрешение собственником земли строительства на своем участке).

СПОСОБЫ УЗАКОНИВАНИЯ ПОСТРОЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

Узаконивание самостроя по факту (то есть, возведенных и эксплуатируемых объектов) осуществляется двумя способами: через официальные органы власти и в судебном порядке.

Судебное разбирательство всегда нежелательно, поскольку процедура растянута во времени, связана с немалыми затратами, содержит серьезные риски. Противная сторона (а это, чаще всего, ГАСК) выдвинет немало аргументов в пользу того, что самовольно возведенный объект не должен признаваться законным. Выиграть суд по легализации самостроя, как показывает практика, довольно сложно, и к тому же процесс связан с большими финансовыми затратами.

Даже в том случае, если истец получает по суду право собственности на самовольно возведенный объект, этот факт не означает предоставления разрешения на его эксплуатацию.

Суд выдаст документ-разрешение в том случае, если будут предоставлены документальные подтверждения соответствия постройки законодательным требованиям, предъявляемым к жилым (или иным) помещениям.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ ПО ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОСТРОЯ

Чтобы легализовать самовольно построенный дом, предстоит выполнить следующие действия:

— получить строительный паспорт на застройку земельного участка ─ для строений до 300 м2, не более двух этажей);

— получить Градостроительные условия на застройку и проект строительства (для домов свыше 300 м2, более двух этажей);

— подготовить проектную документацию;

— подать в ГАСК уведомление о начале строительства;

— провести техническую инвентаризацию (запрос в БТИ или в другие уполномоченные организации);

— зарегистрировать в ГАСК Декларацию о вводе в эксплуатацию недвижимости;

— получить почтовый адрес;

— получить Свидетельство о праве собственности.